住宅ローンを考える…表面金利と実質金利の違い
実質金利は表面金利に
手数料や保証料、団体生命保険料などの費用を加えた
実質コストを表わします。
つまり全ての支払の合計額を年率で換算したものです。
実際に掛かる費用をざっくりと見ると、
まず保証料ですが、フラット35は不要みたいですが、
一般的な水準は融資額×2.0％と言われています。
例えば3000万円を30年で借りると手数料だけで
約60万円が必要と言う計算です。
年利換算で0.2％程度の差となります。
保証料と表記せず、融資手数料とか
事務手数料とか言ってとられる場合もあるそうです。
そして事務手数料ですが、
上記の保証料相当額を事務手数料と謳い、
保証料無料みたいな感じのところも多いようです。
そして実際の事務手数料、借入手数料など
いわゆる手数料は本当に様々で、
数万円のところから融資金額の2%とか
かなりの額が必要な場合もあるようです。
このあたりは各行の条件を
よく見る必要があると思います。
そして保険料ですが、
フラット35の場合団信保険料は自己負担となり、
同じく3000万円を30年で借り入れた場合、
団信保険料の支払額は約180万円位で
金利に換算すると0.4％位となります。
こうやってざっくり見ただけでも、
諸費用の金利換算だけでも
最大で0.4＋0.2＋α＝0.60＋α％
違いになるのです。
例えば固定20年の表面金利が1.7%でも
最大で実質金利2.30＋α％になることも
可能性としてはあるという事です。
…なるほど…。
…これはあくまで私が調べた結果、
私なりの理解で書いているので、
実際は違うと言うこともあると思いますので、
あくまで参考までにと言うことで…。
ネット上には様々なシミュレーションが
出来るサイトがありますので、
気になる方はいろいろシミュレートして
みると良いと思います。
私もちょっとやってみますわ。